L’état des lieux d’entrée doit être effectué par le locataire et le bailleur d’un logement afin d’attester de son état. Il permet au locataire de récupérer son dépôt de garantie et au propriétaire de se protéger des éventuelles dégradations de son bien.
En résumé :
- Selon la loi ALUR, qui encadre l’état des lieux d’entrée, ce dernier n’est pas obligatoire, mais très fortement conseillé.
- Il doit être réalisé en deux exemplaires identiques pour le locataire et le propriétaire.
- Pour réussir un état des lieux d'entrée, il est indispensable de prendre son temps, d’examiner le logement avec soin et de prendre des photos si besoin.
- En cas de problème, il est possible d’apporter des modifications au document signé sous 10 jours.
Quelles sont les réglementations auxquelles est soumis l’état des lieux d’entrée ?
La loi ALUR, qui encadre l’état des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée est encadré par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), qui a comme objectifs d’encadrer la location, de lutter contre l’habitat indigne et d’améliorer l’accès au logement ainsi que la protection des personnes vulnérables. Pour ce faire, cette loi prévoit notamment d’assurer un meilleur équilibre entre les différents acteurs du marché immobilier.
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L’état des lieux d’entrée est-il obligatoire ?
Selon la loi ALUR, l’état des lieux pour la location d’un logement (d’entrée comme de sortie, vide ou meublé) n’est pas fondamentalement obligatoire. En effet, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le contrat de bail n’est pas pour autant annulé.
Toutefois, en fonction de la raison pour laquelle l’état des lieux d’entrée est absent, plusieurs solutions peuvent s’appliquer :
- par refus du propriétaire : si le locataire l’a sollicité par une mise en demeure restée sans réponse, il incombe au propriétaire de prouver que le logement a été loué en bon état à la fin du bail et que les éventuelles dégradations ont été commises par le locataire ;
- par refus du locataire ou par négligence d’une des deux parties : il est considéré que le bien immobilier a été loué en bon état et c’est donc au locataire de prouver qu'il n'est pas à l’origine des dégradations dans le logement lors de la fin du bail.
Le bailleur peut donc pour le moment conserver une partie ou l’intégralité du dépôt de garantie s’il estime que des travaux de réparations sont nécessaires, selon l’Article 1731 du Code Civil.
Vous l’aurez compris, il est très fortement recommandé d’effectuer l’état des lieux d’entrée, et ce, aussi bien dans l’intérêt du locataire que du bailleur.
Bon à savoir :
Il est prévu que la loi ALUR soit modifiée pour protéger davantage le locataire, en rendant par exemple l’état des lieux d’entrée dans un logement vide obligatoire.
En cas de refus de la part du bailleur, ce dernier n’aurait alors pas la possibilité de conserver le dépôt de garantie en fin de bail pour couvrir les frais de travaux et de réparations.
Qui doit réaliser l’état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée est usuellement effectué et signé par le bailleur ainsi que le locataire. Néanmoins, si l’une des deux parties n’a pas la possibilité de s’y présenter, il peut être réalisé par des mandataires, qui signent au nom des personnes qu’ils représentent. Les mandataires peuvent être :
- un proche du locataire (ami, membre de la famille, voisin, etc.) ;
- un professionnel de l’immobilier (agence immobilière par exemple), qui représente le locataire ou le bailleur ;
- un huissier de justice.
Le saviez-vous ?
L’état des lieux d’entrée doit être “contradictoire”. Ce terme, loin d’invoquer une notion d’opposition, signifie qu’il doit être rempli et signé en deux exemplaires parfaitement similaires.
Quels sont les éléments que l’état des lieux d’entrée doit contenir ?
Selon l'Article 2 du décret n°2016-382 de la loi ALUR, voici les éléments qui doivent figurer dans l’état des lieux d’entrée :
- la date du jour de l’état des lieux ;
- le type de logement (maison, appartement, studio ou encore local commercial) ;
- le nom et l’adresse du bailleur (s’il s’agit d’une entreprise, le nom et l’adresse du siège social) ;
- le nom et l’adresse du locataire ;
- le nom et l’adresse des mandataires (ou de leur siège social) si cela est pertinent ;
- une description de l’état du logement : plafond, murs, sol, meubles et autres installations dans toutes les pièces ;
- le nombre de clés et leur utilité ;
- les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau, d’électricité et de gaz ;
- la signature des deux parties ou des mandataires.
Pour que votre état des lieux d’entrée dans un appartement ou une maison soit conforme à la loi et le plus précis possible, n’hésitez pas à vous inspirer d’un modèle ou à en télécharger un au format PDF.
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Comment réussir son état des lieux d’entrée ?
Effectuer une checklist d’état des lieux d'entrée
L’état des lieux d’entrée a pour but de permettre au locataire de se protéger d’éventuels dysfonctionnements dans un logement et de s’assurer de récupérer son dépôt de garantie à la fin du bail.
Du côté du propriétaire d’un bien immobilier, l’état des lieux d’entrée lui assure de se prémunir contre tout dommage causé par le locataire et de lui garantir les réparations si cela s’avérait nécessaire.
Il est donc essentiel de ne rien oublier lors de la réalisation de l’état des lieux, c’est pourquoi il peut être utile de vous aider de la checklist suivante :
- vérifier l’éclairage : allumer les lumières de chaque pièce ;
- vérifier le bon fonctionnement des prises et des appareils électriques : réfrigérateur, micro-ondes, four, etc. ;
- vérifier les écoulements d’eau : robinets, chasses d’eau, etc. ;
- chercher des traces d’humidité et repérer d’éventuelles fuites : moisissures, joints, ventilation ;
- examiner les fenêtres, leur ouverture et leur fermeture, l’isolation, leur état (rayures, tâches) ;
- vérifier le bon fonctionnement des serrures, de la sonnette et de l’interphone ;
- relever les compteurs d’eau, de gaz naturel et d’électricité ;
- se renseigner concernant l’accès à internet.
L’astuce d’Hello Watt :
Afin de vous protéger en tant que locataire, vous pouvez utiliser une grille de vétusté, encadrée par la loi ALUR, qui permet de distinguer les dégradations de l’usure normale des parties ou équipements du logement.
Prendre des photos
L’état des lieux peut parfois être très court. En tant que locataire, propriétaire ou mandataire, prendre des photos peut permettre de garder des traces de tous les détails (état de l’équipement, rayures, tâches, dégradations et autres traces d’usures) afin de protéger sa responsabilité.
Il est possible de joindre ces photos au document attestant de l’état des lieux d’entrée depuis 2016. Cela permet de prouver avec image à l’appui l’état initial du logement lors de l’entrée du locataire dans celui-ci. Il faut ajouter les photos à l’état des lieux d’entrée en fonction du format de celui-ci (numérique ou papier), les dater, les signer et indiquer l’endroit qu’elles représentent.
Le saviez-vous ?
En tant que locataire qui entre dans un logement, vous avez le droit de prendre votre temps, même si le bailleur ou son mandataire semble vouloir expédier cette démarche le plus rapidement possible. Cela vous permettra de noter et photographier toute trace d’usure dans le logement.
Comment faire en cas de problème avec l’état des lieux d’entrée ?
Comment contester un état des lieux après sa signature ?
En tant que locataire d’un bien immobilier, même si vous avez pris le temps d’effectuer l’état des lieux d’entrée avec soin, il peut arriver que vous découvriez une dégradation (tâche, rayure), un dysfonctionnement (lumière, appareil électrique) ou encore un vice de construction qui n’a pas été noté dans le document.
Pas de panique ! Si vous êtes locataire, une fois l’état des lieux effectué et le document signé, vous avez 10 jours pour y apporter des modifications. Vous pouvez demander au bailleur d’y ajouter un complément par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de refus de la part du propriétaire du bien immobilier, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation.
Bon à savoir :
Les équipements de chauffage ne peuvent pas toujours être testés lors de l’état des lieux d’entrée par manque de temps ou absence d'électricité. Vous avez la possibilité de signaler tout problème au bailleur après signature du document afin d’y mentionner les descriptions relatives au chauffage.
Que faire en cas d’absence d’état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée est obligatoire dans un logement vide, théoriquement. Si vous êtes locataire et que le bailleur refuse d’effectuer un état des lieux, vous pouvez lui adresser une mise en demeure de le faire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le bailleur ne donne pas de suite, il devra prouver lui-même lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie que le logement était en bon état d’usage et que les éventuelles dégradations ont été causées par le locataire.
Si c’est le locataire qui refuse d’effectuer l’état des lieux d’entrée, le propriétaire du logement pourra considérer qu’il est entré dans ce dernier en bon état. Lors de la résiliation du contrat de bail et de l’état des lieux de sortie, le locataire devra donc rendre le bien immobilier en bon état sous peine de se voir imputer les dégradations et d’en payer les frais.
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Quels sont les recours en cas de litige concernant l’état des lieux d’entrée ?
Impossibilité d’établir un état des lieux d’entrée contradictoire
Si le propriétaire ou le locataire refuse d’établir l’état des lieux d’entrée de manière contradictoire, c'est-à-dire que les deux ne sont pas d’accord ou que l’une des deux parties ne s’y présente pas, il est possible de faire réaliser l’état des lieux par un huissier de justice.
L’huissier de justice pourra ainsi réaliser un constat locatif, contre lequel aucune contestation ne pourra être formulée, de la part du bailleur comme du locataire.
Litige à propos de l’état des lieux d’entrée
En cas de litige, concernant l’état des lieux d’entrée, qu’il soit inférieur ou supérieur à 5 000 euros, la première étape consiste à adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à l’autre partie.
Ce dernier doit décrire la situation avec le plus de précisions possibles et vous pouvez également y joindre des textes de loi pour appuyer vos propos.
Si le courrier reste sans réponse ou qu’aucun consensus n’est trouvé à sa suite, il faut engager une conciliation auprès d’un conciliateur de justice ou de la commission départementale de conciliation. Cette procédure est obligatoire pour les litiges à moins de 5 000 euros, facultative pour ceux à plus de 5 000 euros.
Si cela ne suffit pas à résoudre le litige, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué. Vous disposez de 3 ans pour le faire. Pour cela, adressez-vous au Tribunal judiciaire.
FAQ sur l’état des lieux d’entrée
Quel est le prix de l’état des lieux d’entrée ?
Lorsque l’état des lieux d’entrée est réalisé par un professionnel (agence immobilière par exemple) il peut avoir un coût pour le locataire. Ce dernier ne doit pas dépasser la part payée par le propriétaire, ni 3 € TTC par m2 de surface habitable selon la loi Carrez.
Si l’état des lieux d’entrée est réalisé par un huissier, les frais d’acte, lettres de convocation et les frais de déplacement sont aussi un coût à supporter.
Il faut bien sûr rajouter le coût du loyer, des charges locatives et le dépôt de garantie liés au contrat de bail, en plus du coût de l’état des lieux d’entrée.
Quelles sont les spécificités de l’état des lieux d’entrée dans un logement meublé ?
L’état des lieux d’entrée dans un logement meublé doit être réalisé entre le propriétaire bailleur et le locataire, conformément à la loi ALUR de 2014. Il doit être gratuit (sauf s’il nécessite l’intervention d’un professionnel de l’immobilier ou d’un huissier), contradictoire et comporter des informations précises (noms et coordonnées des parties, date d’établissement du contrat de location, relevés des compteurs, équipements du logement, etc.).
Comment faire un état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux s’effectue entre le propriétaire et le locataire d’un bien immobilier lors de l’entrée de ce dernier dans le logement. Il peut être réalisé par des mandataires (agence immobilière, proches ou huissier de justice par exemple).
L’état des lieux d’entrée doit répertorier tout ce qui peut attester de l’état du logement (inventaire, tâches, rayures et autres traces d’usure) et peut être modifié ou contesté jusqu’à 10 jours après sa signature.
