Mode d'emploi de l'isolation extérieure d’une copropriété

Pourquoi réaliser l'isolation extérieure de votre copropriété ?

L’isolation extérieure d’une copropriété présente des avantages tant pour l’environnement que pour votre confort et vos finances. Voici les points essentiels à connaître.

Le bâtiment est indécent 

Sensations de courants d'air, déperditions de chaleur, condensation et températures intérieures variables sont les signes d’un logement mal isolé. Pour en avoir le cœur net, référez-vous au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) qui note l’efficacité énergétique de votre bien. 

Pas de panique, des solutions existent. L’isolation des murs extérieurs consiste à envelopper les façades d’une couche isolante, que ce soit pour un immeuble neuf ou en rénovation. Plusieurs avantages : 

• supprimer les ponts thermiques ;
• réduire la consommation énergétique ;
• améliorer l’isolation phonique ;
• garantir un confort d’hiver et d’été ;
• réaliser des économies sur vos factures de chauffage. 

Réduire les charges de copropriété

Le fait d’envelopper la copropriété d’un isolant supprime les déperditions thermiques et conserve la chaleur à l’intérieur du bâtiment. Cela permet de réduire les besoins en chauffage, entraînant ainsi des économies substantielles sur les factures d’énergie.

Protéger la planète

Outre l’inconfort thermique auquel sont confrontés les habitants, les passoires thermiques sont polluantes. Selon le Ministère de la Transition Écologique, le secteur du bâtiment est à l’origine de 23 % des émissions de gaz à effet de serre (GES) du territoire. 

Isoler votre copropriété améliore sa classe énergie tout en protégeant l’environnement. En effet, une meilleure étanchéité de l’immeuble empêche les émissions de CO2 produites par le chauffage de s’évaporer dans l’air.

Valoriser le bien

L’isolation extérieure de la copropriété est un chantier 2 en 1. Il améliore la classe énergétique du bâtiment tout en permettant un ravalement de façade. Cette valeur verte ajoute une véritable plus-value à la copropriété, la rendant plus attractive sur le marché.

De plus, privilégier l’isolation extérieure à l’Isolation Thermique Intérieure (ITI) présente deux avantages : 

• la conservation de la surface habitable de chaque appartement. En isolation intérieure, l’épaisseur de l’isolant varie entre 12 et 14 cm, ce qui réduit de 10 % la surface intérieure ;
• aucune intervention n’est nécessaire dans les appartements occupés.

L'isolation extérieure d'une copropriété est-elle obligatoire ?

Dans certains cas, l’isolation extérieure d’une copropriété est obligatoire. Faisons le point.

Une obligation en France 

La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (LTECV) de 2015 vise à atteindre 100 % de bâtiments en basse consommation (BBC) d’ici à 2050. Elle impose donc des travaux visant à améliorer l’efficacité thermique lors de rénovations lourdes (ce qu’on appelle des travaux embarqués). 

D’après les articles R173-4 à R173-7 du Code de la Construction, l’isolation thermique par l’extérieur est obligatoire en cas : 

1. de ravalement de façade (si plus de 50 % de la surface des murs extérieurs sont concernés) ;
2. de réfection de la toiture (si au moins 50 % de la toiture est remplacée) ;
3. d’aménagements de locaux en surface habitable supérieure ou égale à 5 m² (comme un garage ou des combles).

De plus, les règlementations locales imposent des valeurs minimales de performance thermique (et parfois d’épaisseur de l’isolant) selon les zones climatiques en France métropolitaine : 

• H1 pour le Nord, l’Est et le Centre ;
• H2 pour l’Ouest et le Sud-Ouest ;
• H3 pour le Sud-Est.

Exceptions et dérogations 

Comme pour toute réglementation, des exceptions et des dérogations existent. Sont exemptés les : 

• bâtis anciens susceptibles d’être fragilisés par l’isolation des murs extérieurs (les façades en pierre, en terre cuite, en bois ou en torchis pouvant provoquer des problèmes d’humidité) ;
• bâtiments historiques classés et ceux labellisés “Architecture contemporaine remarquable” pour préserver le patrimoine ;
• lieux de culte ;
• constructions provisoires prévues pour durer moins de 2 ans ;
• biens sur lesquels les travaux ne seront pas rentables (si le retour sur investissement est supérieur à 10 ans) ;
• copropriétés en difficultés financières (elles peuvent néanmoins bénéficier de dispenses ou de délais supplémentaires) ;
• façades avec des contraintes techniques (comme les balcons ou les pergolas).

Quelles sont les démarches pour isoler les façades de votre copropriété ?

Bien que le procédé soit similaire pour tous les biens, l’isolation extérieure d’une copropriété présente quelques spécificités.

Les différents acteurs impliqués 

En copropriété, les murs extérieurs sont considérés comme des parties communes. Ainsi, les travaux de rénovation ne peuvent être réalisés sans l'accord de tous les copropriétaires.

Des acteurs de la rénovation énergétique garantissent le bon déroulement du projet : 

• le maître d’ouvrage (MOA) - dans le cas présent : le syndicat des copropriétaires ;
• le syndic de copropriété ;
• le maître d’œuvre (MOE) ;
• les entreprises de rénovation ;
• l’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) - obligatoire pour bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’ Copropriété ;
• les collectivités locales.

Les 5 grandes étapes de la rénovation énergétique de la copropriété 

5 étapes sont nécessaires pour isoler une copropriété : 

1. identifier les besoins de rénovation du bâtiment ;
2. préparer le projet d’isolation thermique ;
3. voter les travaux d’ITE à l’unanimité ;
4. lancer le chantier ;
5. suivre l’après-travaux.

1. Identifier les besoins de rénovation 

Le syndic de copropriété est chargé de constituer les dossiers et de superviser les travaux. Pour une isolation par l’extérieur, il est nécessaire :

• de faire un état des lieux ;
• de réaliser un audit énergétique de la copropriété pour identifier les zones de déperditions thermiques ;
• de recueillir les besoins des habitants ;
• d’élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de 15 ans ;
• de demander les autorisations nécessaires.

2. Concevoir le projet d’isolation extérieure de la copropriété

Avec le maître d’œuvre, le syndic de copropriété définit un plan de travaux, un budget prévisionnel et un plan de financement. Dans cette optique, le syndicat reçoit plusieurs devis (deux minimum) d’entreprises d’isolation extérieure pour les soumettre aux copropriétaires.

3. Adopter à l’unanimité les décisions relatives à l'immeuble

Lors d'une assemblée générale (AG), les copropriétaires votent trois choses : 

• la nature et le programme des travaux (si l’isolation est réalisée seule ou couplée à des travaux embarqués) ;
• l’artisan chargé du chantier ;
• le plan de financement.

4. Réaliser les travaux de rénovation

Une fois l’accord des copropriétaires obtenu, il convient de déclarer le chantier en mairie pour entamer les travaux avec l’entreprise sélectionnée. Qu’il soit réalisé sur une maison individuelle ou sur une copropriété, un chantier d’ITE suit les mêmes étapes : 

1. l’installation d’un échafaudage sur les façades concernées ;
2. la préparation des façades (nettoyage, traitement et réparation) ;
3. la pose de l’isolant selon la technique de pose adaptée (enduit, panneaux ou bardage avec ossature en bois) ;
4. l’application du revêtement de finition.

5. Suivre l’après-travaux

Une fois les travaux d’isolation terminés, les copropriétaires peuvent suivre les consommations d’énergie de leur logement afin de : 

• vérifier les économies réalisées grâce à la rénovation (en comparant l’avant et l’après des travaux) ;
• s’assurer de la qualité des travaux ;
• identifier et corriger d’éventuels dysfonctionnements.

Quel est le prix d'une isolation extérieure d’une copropriété ?

Quel est le coût d’une isolation extérieure en copropriété ? Qui doit s’acquitter du paiement des travaux énergétiques ? On vous explique tout.

Le prix moyen d'une ITE en copropriété 

En raison de l’ampleur des travaux, l’isolation extérieure d’une copropriété peut être coûteuse. Le prix varie selon :  

• la nature et les spécificités de l’immeuble ;
• la surface totale à isoler ;
• la complexité de l’installation ;
• la technique de pose choisie ;
• la qualité et l’épaisseur des matériaux (polyuréthane, polystyrène, matériaux naturels ou minéraux) ;
• les frais supplémentaires potentiels (de gestion de projet, de préparation du site ou encore les honoraires des artisans).

Contrairement à l’isolation de maisons (de 100, 120 ou 140 m² par exemple), le coût total des travaux d’isolation extérieure d’une copropriété est réparti entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part. 

En tenant compte des aides, l’isolation des murs extérieurs revient en moyenne entre 3 000 et 8 000 € à chaque copropriétaire. N’oubliez pas que le coût des travaux est rentabilisé sur le long terme grâce aux économies d’énergie réalisées (jusqu’à 25 % sur les factures). 

Les aides financières existantes 

Plusieurs subventions peuvent être accordées pour financer l’isolation extérieure de votre copropriété. 

MaPrimeRénov’ Copropriété

MaPrimeRénov’ Copropriété de l’ANAH finance les travaux de rénovation énergétique réalisés sur les parties communes ou sur les parties privatives déclarées d’intérêt collectif. Les copropriétaires - quels que soient leurs revenus, qu’ils occupent ou non la copropriété - peuvent percevoir cette aide qui peut couvrir jusqu’à 45 % du montant des travaux.

C’est le syndicat de copropriété qui doit en faire la demande. Une fois acceptée, l’aide d’isolation extérieure est directement versée au syndicat de copropriétaires.

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Les CEE obligent les entreprises qui vendent de l’énergie (électricité, gaz, fioul domestique ou encore carburant) à promouvoir des actions de réduction des émissions de CO2. 

Elles sont ainsi incitées à financer les travaux des rénovations énergétiques des particuliers ou des professionnels. Les certificats sont alors échangés auprès des fournisseurs d’énergie contre des aides financières.

L’éco-prêt à taux zéro en copropriété 

L’éco-PTZ est destiné aux copropriétés construites depuis au moins deux ans. Remboursable sur 20 ans, ce prêt sans intérêt peut financer les travaux d’amélioration énergétique d’intérêt collectif jusqu’à 30 000 € par logement.

C’est au syndicat des copropriétaires de faire la demande auprès d’un établissement de crédit. Attention, ce dernier doit avoir signé un avenant à la convention avec l’État et la Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété (SGFGAS).

Les aides locales

Des aides communales, départementales ou régionales existent pour encourager les copropriétés à isoler leurs façades et financer les travaux de rénovation énergétique. Rapprochez-vous de votre mairie pour obtenir des informations à ce sujet.

FAQ sur l’isolation extérieure d’une copropriété

Qui réalise les travaux d'ITE d’une copropriété ?

Les devis soumis aux copropriétaires doivent provenir d'artisans RGE (Reconnus Garants de l'Environnement), un label qui atteste de leur professionnalisme et donne droit à des aides financières.

Comment faire si vous ne pouvez pas financer les travaux d'isolation énergétique de votre copropriété ?

Les copropriétés considérées comme fragiles ou situées dans des quartiers en renouvellement urbain (NPNRU) peuvent bénéficier d’une aide complémentaire de 20 % avec MaPrimeRenov’ Copropriété. 

Les ménages aux ressources très modestes peuvent recevoir une prime individuelle de 3 000 € par logement et de 1 500 € pour les ménages aux ressources modestes. Si ces subventions sont insuffisantes, il est possible de souscrire à un prêt collectif auprès du syndic.

Quels travaux supplémentaires peuvent être réalisés pour améliorer l'isolation thermique d'un bâtiment ?

Pour améliorer l’efficacité énergétique de la copropriété, il est possible d’entreprendre des travaux complémentaires. L’isolation des combles, de la toiture et des planchers, le remplacement des fenêtres et des portes ou l’installation d’un système de chauffage collectif performant sont envisageables.